Ce etape parcurg cand vreau sa construiesc o casa
Incerc sa ma pun in pielea persoanelor care vor sa isi construiasca o casa si nu au nici o legatura cu domeniul constructiilor. Cred ca sunt coplesite de intrebari la care de multe ori gasesc greu raspunsuri. De aceea, ma gandesc ca ar fi utila o descriere pe scurt a etapelor. Voi puncta ce cred eu, arhitect, ca este important pentru reusita investitiei de constructie a casei. Sfaturi generale: luati pe rand lucrurile, nu intrati in o mie de detalii de la inceput si nu incercati sa cautati proiectul pe internet. Un proiect se construieste treptat, impreuna cu persoane care sa va inteleaga nevoile si cu pregatirea necesara sa creeze ce poate nici nu va ganditi ca s-ar putea.
Mai intai terenul. Este bine sa apelati la un arhitect inca inainte de a-l achizitiona. De ce? Pentru ca va poate consilia si poate anticipa eventualele constrangeri ale terenului. Orice arhitect va va spune ca ar fi bine sa solicitati un certificat de urbanism de informare, inainte de achizitie. Certificatul de urbanism este un act prin care aflati ce puteti construi pe acel teren si in ce conditii. Poate fi de informare, solicitat inainte de achizitia lui pentru a a sti daca este o achizitie avantajoasa. Poate fi cu scopul de construire, atunci cand vrem sa construim pe terenul pe care il detinem deja. Certificatul de urbanism nu este acelasi lucru cu autorizatia de constructie. Autorizatia de constructie se obtine respectand prevederile certificatului de urbanism. Certificatul de urbanism de construire contine si lista de avize, documentatii si acte necesare pentru obtinerea autorizatiei. Dupa achizitia terenului impreuna cu arhitectul veti stabili cum se va numi proiectul, acest titlu fiind solicitat in cererea pentru eliberarea CU (scopul). De exemplu: Construire locuinta P+1, imprejmuire, racord la utilitati. Daca ulterior veti dori altceva, o casa P+2, etc., va trebui sa solicitati un nou certificat de urbanism, deci timp pierdut. De aceea este bine sa va ganditi foarte bine de la inceput ce veti construi. Acest titlu de proiect se va regasi pe toate documentatiile aferente (CU, avize, autorizatie, proiecte). Pentru obtinerea CU-ului va fi nevoie de o serie de documente. Pentru a nu face drumuri multe suplimentare, va uitati pe site-ul primariilor sau va duceti personal pana acolo. Asa o sa aflati ce va mai trebuie la dosarul pentru obtinerea CU. In principiu (cu diferente intre emitenti) : copii acte de proprietate, cadastru, extras de carte funciara nu mai vechi de 30 zile, CI, planuri topografice, foto, memoriu+plan de situatie semnat si stampilat de arhitect, etc. Daca nu dispuneti de timp, exista firme specializate care pot obtine pentru dumneavoastra CU, avizele solicitate prin CU, autorizatia.
Proiectarea casei faza DTAC. Dupa ce ati obtinut certificatul de urbanism, arhitectul incepe proiectarea. Tinand cont de dorintele dumneavoastra, dar si de prevederile certificatului de urbanism si a legislatiei din domeniu, va face o propunere de partiu, plan al casei. Nu va prezenta din prima aspectul casei, ci doar amplasarea pe teren si functionalul casei. Acestea se vor discuta si optimiza. Eu obisnuiesc, pentru oamenii deschisi la propuneri si in functie de fiecare caz in parte, sa fac 2,3 variante diferite de planuri. In momentul in care se stabilesc planurile finale, se poate trece la etapa stabilirii volumetriei, aspectului. Cea mai in regula colaborare cu arhitectul este aceea in care se discuta solutiile alese. Nu acceptati orbeste, incercati sa intelegeti tot ce vi se propune si intrebati daca nu. Multi cad in capcana de a accepta un proiect, chiar daca nu sunt de acord cu el. Asta pentru a urgenta primirea unui proiect si obtinerea unei autorizatii. In executie incep sa schimbe proiectul. Acest lucru este ilegal, pentru legalizare este nevoie de modificare de proiect autorizata, deci mai complicat si dureaza. Dupa ce ati stabilit partiul si aspectul casei, arhitectul va incepe discutiile cu inginerul de structura si cel de instalatii. Se vor discuta solutiile cu dumneavoastra si se vor face eventuale ajustari si modificari. Apoi se vor realiza cele 3 proiecte (faza DTAC) arhitectura, structura, instalatii (sanitare, termice, electrice). Vi se va inmana proiectul pe care il veti adauga la dosarul pentru obtinerea autorizatiei de constructie. Cand veti primi autorizatia de constructie, veti vedea ca aceasta cuprinde obligatiile titularului, termenul de valabilitate, durata de executie, posibilitatea de prelungire. Valabilitatea si durata de executie nu sunt acelasi lucru. Valabilitatea autorizatiei este termenul in care trebuie inceputa executia. Din momentul inceperii executiei valabilitatea autorizatiei se prelungeste pe toata durata de executie precizata in AC.
Cum am spus si intr-un articol anterior “STOP case construite fara proiect tehnic” http://midarhitectura.ro/proiect-tehnic/, faptul ca ati obtinut autorizatia de constructie va confera doar dreptul de a incepe executia, dar nu este suficient pentru executarea constructiei. Pentru executie, proiectul DTAC se dezvolta in proiect tehnic si detalii de executie. Practic este un proiect mai detaliat, corelat foarte bine intre specialitati, cu informatii suplimentare necesare pe santier. Pe santier este posibil sa fie necesare completarea sau modificarea punctuala a documentatiei. Pentru asta proiectantii vor realiza dispozitii de santier.
Alte sfaturi care va pot ajuta si impiedica sa faceti greseli de alegere:
Nu considerati ca arhitectul si ceilalti proiectanti fac un proiect, va inmaneaza proiectul si dupa va descurcati pe santier fara sa ii mai contactati. Din experienta, cei care au luat calea asta au ajuns sa faca modificari nefericite, regretate chiar de ei. Luand decizii singuri de modificare a proiectului, ascultand de constructor, membri ai familiei, prieteni, fara sa se anunte proiectantii, se pot intampla, de exemplu:
– Degradarea proportiilor fatadei prin modificare dimensiuni goluri si pozitionare pe fatada, combinatii nefaste de materiale si culori. Faptul ca modificati elemente vizibile fara consultarea arhitectului poate duce la un rezultat care nici dumneavoastra sa nu va placa. Chiar daca va razganditi la culori, tamplarii, tencuieli, placaje, apelati la arhitect. Va poate ajuta sa nu regretati mai tarziu. Arhitectul va poate face o alta combinatie bine dozata cu noile idei ale dumneavoastra. Poate sa va prezinte niste dezavantaje ale solutiilor la care va ganditi care sa va faca sa va reganditi. Considerati arhitectul un aliat. Ce arhitect vrea cladiri urate si prost realizate?
– Folosirea unor materiale nepotrivite pentru tipul de suport, lipsa de materiale in zone critice, subdimensionare izolatii termice, oboseala prin micsorarea numarului de trepte din proiect, pericol de cadere in gol prin micsorarea parapetilor de siguranta din proiect, etc. Arhitectul respecta legislatia, normativele si stasurile in vigoare cand proiecteaza!
– Nefericitele modificari de structura care pun in pericol viata. Nu va jucati! Inginerul structurist respecta legislatia, normativele si stasurile in vigoare cand proiecteaza!
– Oceanul de modificari nefericite de instalatii. Inginerul de instalatii respecta legislatia, normativele si stasurile in vigoare cand proiecteaza! Discutati cu el din faza de proiectare. Multi lasa pentru executie gandurile si ideile vizavi de instalatii. Este cea mai paguboasa gandire. Solutiile de instalatii sunt complexe, influenteaza si celelalte specialitati. Luati decizii impreuna cu persoane autorizate din faza de proiectare.
– Riscati sa nu va receptionati casa. Nu veti avea procesele verbale din timpul executiei semnate de proiectanti si punctele de vedere ale proiectantilor privind executia, acestia nefiind implicati deloc in executia casei.
Intotdeauna vor aparea pe parcurs lucruri de care nu ati auzit sau pe care nu stiti de unde sa le luati. De la obligatiile legale (anunturi pe la institutii, avize, diriginti de santier, verificari de proiecte, etc), pana la solutii tehnice sau alte aspecte, toate va pot da dureri de cap. Important este sa intrebati in locul potrivit si sa nu va blocati in elemente care nu va privesc direct. Inconjurati-va de oameni competenti care sa va ajute. Nu stapaniti executia, gasiti un diriginte de santier foarte implicat. Nu va descurcati cu obtinerea de avize si autorizatie, externalizati serviciile catre o firma specializata. Costa, dar va rezolva probleme, nu riscati sa gresiti si sa intarziati executia.
Nu alegeti pe baza pretului cel mai mic. Cel mai ieftin arhitect, cel mai ieftin constructor, cele mai ieftine materiale. Intotdeauna raport calitate-pret! O casa se face de obicei pentru o viata. O scurta exemplificare a ceea ce ar putea insemna calitate proasta de la arhitect pana la produsul final: Arhitect contractat pe baza pretului cel mai mic fara nici o informatie despre munca lui. Ce se poate intampla: proiect realizat rapid, fara detalii, care de multe ori nu respecta nevoile clientului. Se autorizeaza. Clientul isi angajeaza cea mai ieftina echipa. Ce se poate intampla: casa nu respecta nici macar proiectul deficitar de mai sus. Clientul cumpara cele mai ieftine materiale si face economii in zone nefericite: fara izolatie termica la placa pe sol, la soclu, la placa peste ultimul nivel locuit, la calitatea tamplariilor. Ce sigur se va intampla: igrasie si mucegai + confort termic scazut, costuri mari la incalzirea spatiului. “Superb” si apoi forumurile sunt pline de solicitari de solutii antimucegai la cladiri noi. Rusinos. Ce sa mai faci daca nu s-a pus termoizolatie corect dimensionata sub placa pe sol si casa e finisata? Atentie la lucrarile ascunse! Lucrarile ulterioare de termoizolatie pe interior iau din inaltimea libera, fac deranj in toata casa, strica finisajele. Sunt alte zone din care putem taia costuri (exemplu eliminarea unor finisaje mai scumpe, mobilier), niciodata de la elemente asupra carora nu se mai poate interveni usor ulterior. Lucrarile ascunse care nu sunt in regula, nu se vad dar se simt mai devreme sau mai tarziu (structura si instalatii prost executate, termoizolatii si hidroizolatii deficitare sau inexistente, etc).
Nu ascultati orbeste de vecini care au mai construit in trecut sau chiar recent o casa si va baga in cap tot felul de idei (am construit fara proiect de casa, nu m-a controlat nimeni, nu ai nevoie de proiect tehnic). Oamenii, legislatia, regulamentele si modul de aplicare a lor se schimba. Faptul ca cineva a autorizat si a construit fara restrictii, fara proiecte complete, nu inseamna ca puteti si dumneavoastra face acelasi lucru fara nici o urmare si fara nici o verificare din partea autoritatilor. Faptul ca vecinul nu a respectat retragerile nu va confera dreptul sa faceti la fel. Respectati mai bine regulile!
Spor la construit responsabil!
